Quando Stacey (nome fictício) e seu marido retornaram à Austrália depois de viverem no exterior, a busca por uma casa para a família levou anos, embora ela estivesse disposta a fazer concessões que outros não estavam.
A mulher de 45 anos, que não quis ser identificada, rapidamente percebeu que comprar uma casa a uma distância razoável do centro da cidade de Sydney custaria a ela mais de A$ 2 milhões.
Ela rapidamente ajustou suas expectativas e começou a considerar apartamentos de três quartos, mas disse que havia "opções limitadas".
"O que está disponível não é realmente voltado para famílias", ela disse à SBS News.
Stacey, que tem um filho em idade escolar primária, disse ser frustrante encontrar plantas baixas, especialmente em empreendimentos mais novos, muitas vezes não apresentavam uma área de jantar de tamanho razoável ou sala de família para receber pessoas, ou para a família assistir TV junta.
Especialistas dizem que a maioria dos apartamentos não são projetados para famílias. Source: Getty / Halfpoint Images
"Muitos apartamentos parecem ter sido projetados com a ideia de que você teria profissionais urbanos que provavelmente saem muito", disse ela.
A experiência de Stacey destaca um problema que os especialistas dizem que não está sendo abordado na pressa de consertar a crise imobiliária da Austrália.
'Lares para famílias não estão sendo construídos'
O especialista em planejamento urbano da RMIT University, Liam Davies, afirma que, se a Austrália não descobrir como suprir mais propriedades de três e quatro quartos para atender às famílias nas áreas centrais e médias das cidades, as cidades se tornarão"muito separadas".
Davies crê que os agentes imobiliários raramente incluem apartamentos de três quartos em prédios altos, concentrando-se principalmente em um ou dois quartos — voltados para investidores — porque são mais lucrativos.
"As pessoas pagarão mais por metro quadrado por um apartamento de dois quartos do que por um apartamento de três quartos", disse ele.
Se apartamentos de três quartos fossem oferecidos, eles geralmente eram projetados como produtos de luxo, como coberturas, para que os vendedores pudessem cobrar mais. Isso os torna inacessíveis para a maioria dos australianos e residentes.
"Acho que esse é um problema que temos — lares para famílias não estão sendo construídas em prédios nos subúrbios urbanos — elas ainda são moradias independentes e separadas nos subúrbios externos e nas áreas de crescimento", disse ele.
Davies acredita que, se as casas de família não forem incluídas em grandes empreendimentos habitacionais mais centrais, os preços das poucas propriedades adequadas disponíveis nessas áreas continuará a subir.
"Australianos de renda média não conseguirão criar famílias em casas de família nos subúrbiosmais centrais e nos arredores. Eles serão cada vez mais forçados a se afastar", disse Davies.
Australianos de renda média não conseguirão criar famílias em casas nos subúrbios nos centros e arredores. Eles serão cada vez mais forçados a se afastar.Liam Davies
Embora os governos de todos os níveis na Austrália estejam tentando encontrar maneiras de construir mais residências rapidamente, Davies crê que ninguém está se concentrando em garantir que grandes empreendimentos atendam às famílias.
"Ninguém está fazendo isso", disse ele.
'Viver em casa se tornou impagável'
A principal agente de compradores do OH Property Group, Henny Stier, ajuda pessoas a comprar propriedades em Sydney North Shore. Ela diz que viu um aumento na demanda por propriedades de três quartos, como apartamentos, sobrados, vilas e duplexes.
"O problema é que as casas se tornaram inacessíveis", disse ela. "Então, a próxima melhor opção para as pessoas geralmente são sobrados e vilas, e se elas não podem pagar por isso, procuram apartamentos."
Stier disse que sobrados eram mais desejáveis porque geralmente tinham algum espaço ao ar livre e uma sensação de "mini-casa".
Mas apartamentos também são procurados, mesmo que alguns exijam que os proprietários pagassem grandes taxas de condomínio, caso estejam em locais desejáveis.
"No final das contas, mesmo que eles tenham que desembolsar essa taxa enorme, ainda é mais barato do que comprar uma casa para muitas pessoas", disse Stier.
Casas geminadas são procuradas por quem não pode comprar uma casa em uma área central. Source: Getty / imamember/iStockphoto
A menos que haja uma queda nos preços dos imóveis, Stier acredita que a demanda por propriedades alternativas de três quartos continuará a crescer.
"Acho que precisamos entender que os preços dos imóveis subiram tanto que precisamos encontrar uma maneira de criar oferta de moradia para compradores de primeira residência [e] famílias jovens", disse ela.
Apartamentos de três dormitórios mais caros que casas
O preço médio de um apartamento de três quartos em Sydney e Melbourne agora é maior do que o de uma casa de três quartos, de acordo com dados do Domain Group.
A chefe de pesquisa e economia do Domain Group, Nicola Powell, disse à SBS News que isso acontece porque os apartamentos geralmente têm uma localização mais central.
Mas os preços de apartamentos de três quartos também aumentaram muito mais rápido do que os de casas de dois quartos.
No ano até março de 2024, o preço de uma unidade de três quartos em Sydney aumentou 18%, em comparação com apenas 7% para apartamentos de dois quartos.
O custo médio de um apartamento de três quartos aumentou 18,1% em Sydney entre março de 2023 e março de 2024. Source: SBS
Mas os números também podem capturar aqueles que foram excluídos do preço de comprar uma casa.
"As casas custam [geralmente] o dobro do preço de um apartamento atualmente em Sydney", disse Powell.
O custo médio de uma casa de três quartos em Sydney aumentou 13,7% entre março de 2023 e março de 2024. Source: SBS
Apartamentos de três quartos atraem uma grande variedade de compradores
Apartamentos maiores atraem pelo menos quatro grupos diferentes de compradores, acredita Stier: aqueles que podem comprar casas, os downsizers, os que procuram um quarto extra para usar como escritório para trabalhar em casa, e também casais que estão se divorciando e compram dois apartamentos usando o dinheiro da venda de uma casa, permitindo que seus filhos ficassem perto das escolas.
A Infrastructure Victoria divulgou um relatório em março do ano passado a apontar que a maioria das pessoas prefere morar em uma casa, mas consideraria diferentes tipos de moradia nas circunstâncias convenientes.
Cerca de um terço das famílias trocaria uma casa em um novo subúrbio por uma casa geminada de três quartos ou apartamento mais perto do centro da cidade se fosse mais barato.
Mas a maioria dessas famílias disse que preferiria morar em um prédio no estilo de casa geminada, com menos de 15% dizendo que se mudariam para um apartamento.
Construindo o 'meio ausente'
Uma pesquisa feita pelo City Futures Research Centre da University of NSW no ano passado, sob encomenda do NSW Government Architect, descobriu que prédios de apartamentos de médio porte eram o tipo de construção preferido entre compradores de apartamentos.
Prédios com menos de 20 apartamentos são preferidos por conta do maior tamanho interno, senso de comunidade e esquemas de condomínio menores.
Pessoas que querem comprar, acho, gostariam de ir para um tipo diferente de topologia — complexos menores, apartamento com terraço, townhouses. Esse é o meio termo que falta, que é onde está o mercado de imóveisLaurence Troy, University of Sydney
Mas reformas anteriores para incentivar mais desses tipos de desenvolvimento em NSW tiveram sucesso limitado.
O especialista em direito de planejamento Aaron Gadiel, do escritório de advocacia Mills Oakley, disse que o foco em empreendimentos relativamente pequenos em NSW significa que os construtores não conseguem oferecer aos proprietários de terras preços altos o suficiente para persuadi-los a vender.
Gadiel disse que as reformas propostas no ano passado podem torná-lo mais vantajoso para os construtores, pois permitiram que eles construíssem até seis andares em áreas bem localizadas.
Um porta-voz do Departamento de Planejamento de NSW disse que o governo trabalha para implementar as mudanças este ano.
Morar em arranha-céus pode ser uma solução mais rápida
Davies disse que Victoria já era razoavelmente permissiva nas regras de planejamento para townhouses, e esse tipo de propriedade pode ser parte da solução, mas ele acredita que oferece "capacidade limitada" para fornecer mais casas de família rapidamente.
Ele disse que os desenvolvedores às vezes precisavam de décadas para comprar terras suficientes para construir um empreendimento de médio porte.
"Se você olhar para essas áreas estabelecidas, os lotes são realmente muito pequenos, então não é viável construir um prédio de quatro andares em apenas um lote, você precisa coletar alguns deles", disse ele.
Pode levar décadas para que os incorporadores comprem propriedades suficientes para desenvolver um bloco de apartamentos de média densidade. Source: AAP / Lukas Coch
NSW planeja entregar 377.000 novas casas até 2029. Victoria estabeleceu uma meta de 800.000 em dez anos.
Se os governos quiserem atingir essas metas, Davies acha que eles precisarão considerar a conversão de grandes áreas em subúrbios residenciais, como já fizeram com antigos distritos industriais, como Docklands em Melbourne e Green Square em Sydney.
A entrega de casas de família como parte desses empreendimentos maiores em áreas centrais da cidade ou como parte de grandes liberações de terras pode ser uma maneira mais rápida de aumentar o número dessas propriedades disponíveis, disse ele.
É preciso ação governamental
Davies entende que regulamentações mais fortes provavelmente sejam necessárias para garantir que o tamanho interno dos apartamentos de três quartos seja "habitável" para famílias e tenham uma área de convivência maior.
Os construtores também poderiam ser forçados a construir um certo número de moradias maiores como parte das condições para construção em certas áreas, ou para que a terra fosse rezoneada.
Davies crê que os governos estaduais poderiam até começar a construir esses tipos de propriedades eles mesmos. Em lugares como Cingapura e Hong Kong, os governos construíram a maioria das moradias e forneceram apartamentos adequados.
Todos os problemas que estamos enfrentando agora [são] porque tratamos a moradia como uma mercadoria ou um ativo para criação de riqueza muito mais do que como um produto para viverLiam Davies
Um problema multifatorial
Davies reconheceu que questões de planejamento e zoneamento são apenas parte do problema e disse que os construtores só constroem quando podem lucrar.
Mesmo quando uma grande quantidade de apartamentos é construída, isso geralmente não força os preços para baixo.
"No momento em que eles começam a cair, os desenvolvedores retêm a oferta", disse Davies.
Ele disse que, a menos que os governos encontrem maneiras de apoiar os desenvolvedores e incentivá-los a construir, a Austrália dificilmente resolverá sua crise imobiliária.
O presidente da Australian Property Developers Association, Alex Huang, é um desenvolvedor privado baseado em Victoria que supervisionou a construção de empreendimentos de médio porte.
Ele disse que nem sempre faz sentido para os construtores oferecer muitas unidades de três quartos, pois a demanda às vezes não era tão alta quanto a de dois ou um quarto.
Muitos prédios de apartamentos altos não oferecem apartamentos de três quartos a preços acessíveis para venda. Credit: Bernard Hermant/Unsplash
Os custos com materiais de construção permaneceram altos desde a pandemia da COVID-19. Também há falta de mão de obra qualificada devido ao envelhecimento da força de trabalho e à competição por trabalhadores com outros grandes projetos públicos.
Os desafios de financiamento também podem dificultar o início dos projetos porque os bancos ou outros credores geralmente exigem um certo nível de pré-vendas.
"Esta é um problema multifatorial", disse Huang.
Ele acredita que novas tecnologias podem ajudar, apontando para países como Estados Unidos, Alemanha e Japão, onde muitas casas são construídas usando tecnologias pré-fabricadas e modulares, tornando-as mais rápidas e econômicas.
A Austrália está preparada para abraçar o estilo de vida dos apartamentos?
Mudar as regras de planejamento reduzirá o tempo e o dinheiro que os desenvolvedores gastam para aprovar projetos, mas Huang não sabe se os australianos estão prontos para cidades de estilo europeu com prédios de cinco ou seis andares, como Paris ou Barcelona.
"Ainda é o sonho australiano que as pessoas tenham seu próprio pedaço de terra e seu próprio quintal", disse ele.
O sonho australiano ainda é que as pessoas tenham um pedaço de terra e um quintal no fundoAlex Huang, presidente do Australian Property Development Association
Davies concorda que não está claro se háuma forte demanda por apartamentos maiores, mas disse que forçar os desenvolvedores a fornecê-los ajudaria a testar o mercado e fazer com que as pessoas se interessem por eles como uma opção.
Stacey acabou comprando um apartamento de estilo antigo na costa sul de Sydney, que é tecnicamente um apartamento de dois quartos, mas tem um terceiro espaço que eles usam como escritório e retiro para o filho.
"É certamente o caso de que as coisas em Sydney que foram construídas antes de 2000 tinham plantas melhores, eram apenas maiores e mais sólidas", disse ela.
Ela ficaria feliz em considerar um apartamento em um prédio alto, mas disse que as taxas de condomínio também são proibitivas.
Embora os australianos tradicionalmente considerem os apartamentos uma opção de curto prazo e um "trampolim" para comprar uma casa, especialmente se tiverem uma família, Stacey acredita que isso precisa mudar.
"Com os custos [do] mercado imobiliário, acho que isso precisa ser repensado porque, na verdade, não será mais um trampolim para as pessoas."
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