진행자: 살다 보면 크고 작은 법률 문제로 어려움을 겪는 경우 종종 있으실 겁니다. 그럴 때마다 어떻게 해결해야 할지 막막하고 답답해 하시는 분들 많으실 텐데요. 이민 생활에서 느끼게 되는 정보에 대한 장벽, SBS 한국어 프로그램이 한인 전문가와 함께 힘이 돼 드립니다. 전문가 대담을 통해 알아보는 호주 생활법률정보, 법무법인 David Chang Legal의 장지훈 변호사와 함께합니다. 장 변호사님 안녕하세요?
장지훈: 안녕하십니까? 장지훈 변호사입니다. 코로나 19 사태가 수그러질 기미를 보이지 않고 있어 호주에 계시는 모든 청취자 분들께서 많은 걱정과 염려를 하고 계실 것이라고 생각합니다. 힘든 코로나 19 사태에서도 함께 이겨내고자 이렇게 인사를 드립니다.
진행자: 지난 시간에는 코로나 팬데믹하에서 상업 리스 세입자들의 리스 계약서가 연장됐을 때, 만약 렌트비 인상을 주장하는 건물주 측과 문제가 발생하게 될 경우 연방 정부 및 주정부가 발효한 특별법을 통해 세입자로서 주장할 수 있는 권리 및 대처법을 자세히 알아봤는데요. 오늘은 어떤 주제를 다루게 되나요?
장지훈: 코로나 팬데믹하에서 NSW 주정부는 지난 4월 발효된 ‘코로나19 리스 특별법’을 7월에 개정했습니다. 개정된 ‘리스 특별법(the Retail and Other Commercial Leases (COVID-19) Amendment Regulation 2020)’하에서 세입자는 어떤 권리가 있는지 또 문제가 발생했을 때 어떻게 대처할 수 있는지 알아보도록 하겠습니다.
진행자: 4월에 발효된 ‘코로나 19리스 특별법’이 3개월만에 개정됐다는 것은 건물주와 세입자 간 문제가 발생했을 때 그만큼 기존의 코로나 리스 특별법 적용이 쉽지 않았다는 것으로 보여집니다. 리스 특별법이 어떻게 개정됐는지 그 내용이 궁금한데요,
장지훈: 네. 지난 5월과 바로 이전 방송에서도 코로나 팬데믹 기간 상업 리스 세입자들이 보호받을 수 있는 사항들을 알아봤었는데요, 7월 3일 NSW주정부가 개정한 ‘코로나 리스 특별법’은 건물주와 세입자가 렌트비 삭감 등에 대해 합의를 하고자 협상할 때, 기존의 특별법에서 애매모호한 법 조항으로 인해 발생했던 갈등 부분을 어느 정도 해소해 주는 역할을 하게 되었습니다. 오늘 이 부분에 대해 함께 살펴보겠습니다.
우선 방송을 통해서는 일반적인 법 테두리 안에서 일반적인 법률정보를 다루고 있다는 점을 알려드리고, 특히 각 주마다 약간씩 다를 수가 있으므로 구체적인 법적 문제는 반드시 각 변호사의 자문을 받으셔야 한다는 말씀과 함께, 방송 내용으로 인한 법적 책임은 일체 없음을 변함없이 당부드립니다.
진행자: 오늘도 이해를 돕기 위해 ‘노워리 변호사’의 가상의 시나리오가 준비됐죠?
장지훈: 네, 현실성을 더 높여 드리기 위해 준비했습니다. ‘노워리’ 변호사와의 이야기를 가상의 시나리오로 각색해 함께 들어보도록 하겠습니다.
코로나 19 팬데믹 발발로 10년 동안 요식업 경영을 하면서 이렇게까지 힘든 때는 없었다며 날마다 전투에 임하는 자세로 매일 가게를 여는 나투쟁씨.
건물주 배째라 씨와 줄기차게, 끊임없이, 그리고 포기하지 않고 렌트비 삭감을 위해서 머리에 띠를 두르며 협상을 하고 있는 나투쟁 씨는 코로나 19 리스 특별법이 있어서 막상 적용을 할려고 하니, 건물주 배째라 씨가 이것 저것 말도 안되는 서류를 갖고 오라고 해서 매번 짜증에다 가뜩이나 매일 확진자가 늘어난다는 뉴스로 인하여 신경이 보통 날카로운 것이 아닙니다. 이러한 나투쟁 씨는 다행히 JobKeeper 수혜 자격이 되어 보조를 받아 견디고 있으나, 건물주 배째라 씨는 나투쟁 씨에게 코로나 19로 인하여 정말 힘든지 그걸 증명하라면서 왠만하면 렌트비를 내라는 식의 태도를 보이자, 나투쟁 씨는 같은 건물의 다른 세입자들과 동맹을 하여야 하는 것이 아니냐며 다른 세입자들과의 미팅도 갖고 그랬습니다.
이럴 경우 어떤 선택을 할 수 있을까요?
“노워리” 변호사에게 자문을 구합니다.
진행자: 네, 나투쟁 씨, 코로나 19 사태에도 불굴의 의지로 버텨내고 있는데요. 렌트비 삭감에 대한 협상을 본격적으로 하기도 전, 건물주 배째라 씨가 무리하게 서류를 요구하는 게 아닌가 싶은데, 개정된 ‘코로나 19 리스 특별법’을 통해 어떤 도움을 받을 수 있는지 궁금합니다.
장지훈: 처음 연방 정부 및 주정부가 발효한 특별법 즉, Code of Conduct와 Retail and Other Commercial Leases (COVID-19) Regulation 2020 (NSW)라는 법들이 나왔을 때, 새로 적용되는 특별법이라 어려움이 많았습니다. 모두 다 한 번도 경험하지 못한 경우다 보니까 배째라 씨처럼 무리하게 이것 저것 서류 탓만 하며 시간을 질질 끈 경우도 종종 있었습니다. 물론, 세입자가 정말 힘든지 아닌지 확인하고 싶다고 하지만 그것도 어느 정도 합리적인 수준이어야 한다고 생각하셨던 분들 계실 것 같은데요,
진행자: 순조로운 협상이 이뤄지려면 명확한 기준이 있어야 할 것 같습니다. 개정된 ‘코로나 19 리스 특별법’에서 그 기준이 제시됐나요?
장지훈: 우선 개정된 ‘코로나 리스 특별법’에서는 다시 한 번 해당 법이 4월 24일부터 6월간, 즉 10월 24일까지 적용된다는 것을 강조하고 있습니다. 이 말은 4월 24일 이후 맺어진 새로운 리스 계약서는 ‘코로나 19 리스 특별법’의 적용을 받지 않는다는 것입니다.
진행자: 그렇다면 4월 24일부터 새롭게 체결된 또는 체결될 리스 계약서상 세입자가 되시는 분들은 ‘코로나 19리스 특별법’이 적용되지 않으니 처음부터 협상을 꼼꼼히 해야 할 것 같네요.
장지훈: 네 그렇습니다. 하지만 2주 전 방송에서 말씀드린 바와 같이 4월 24일 이후라도 기존의 리스가 연장되는 경우에는 ‘코로나 19 리스 특별법’이 적용될 수 있습니다.
진행자: 나투쟁 씨는 JobKeeper를 받고 있는 경우인데, 이것 저것 서류 핑계로 시간을 질질 끄는 배째라 씨의 태도는 소위 말하는 갑질로 보여집니다. 새로 개정된 법에서 이런 갑질을 방지하는 장치가 마련됐나요?
장지훈: ‘코로나 19 리스 특별법’이 나온 지 3개월만에 이 법이 개정된 이유 중의 하나가 바로 이런 문제 요소를 줄이기 위한 것이라고 볼 수 있는데요. 개정된 법은 impacted lessee 라는 용어를 정의하고 시작합니다. 즉, ‘영향을 받은 세입자’에 해당이 되느냐 아니냐로 시작을 합니다.
진행자: 코로나 19로 인해 모든 사람이 영향을 받고 있는 상황인데요, 방금 말씀하신 ‘영향을 받은 세입자’가 개정법하에서 어떻게 정의됐나요?
장지훈: 네. 개정된 법에 따르면 JobKeeper 수혜 자격이 있는 세입자로 2018-2019 회계연도의 매출이 $50 million 즉 5천만 달러 미만인 경우에 해당합니다. 이 경우에만 impacted lessee 영향을 받은 세입자, impacted leases 영향을 받은 리스에 해당되어 ‘코로나 19 특별법’에 적용됩니다.
진행자: 그렇다면 나투쟁 씨는 impacted lessee, 즉 ‘영향을 받은 세입자’에 충분히 해당되니까 걱정없이 이름대로 투쟁을 하셔도 될 것 같은데요,
장지훈: 하지만 이는 개정된 법의 첫 단추에 불과하고요, 더 중요한 것은 개정된 법에서 구체적으로 명시하고 있는 필요 제출 서류입니다.
우선 세입자는 ‘영향을 받은 세입자’라는 효과에 대한 진술과 ‘영향을 받은 세입자’라고 증명할 서류를 제공해야 합니다.
해당 개정법하에서는 세입자가 ‘영향을 받은 세입자’라는 증거를 건물주에게 먼저 제공하고 나서 렌트비 삭감 등의 협상을 시작하도록 요구하고 있기 때문입니다.
진행자: 만약, 이런 것을 생략하고 바로 협상 요청을 하면 어떻게 되나요?
장지훈: 바로 이점이 세입자가 되시는 분들께서 조심하셔야 할 부분입니다. 개정된 법에서는 세입자가 ‘영향을 받은 세입자’라는 효과에 대한 진술과 ‘영향을 받은 세입자’라고 증명할 서류를 제공하지 않으면 건물주는 건물주로서 선의를 갖고 협상을 하여야 하는 의무를 다 이행한 것으로 간주되어, 세입자가 렌트비를 내지 못하고 있는 것에 대하여 법적 조치로 퇴거, 피해주장, 이자발생, 보증금 처리 또는 연대보증인에 대한 조치 등을 할 수도 있게 하였습니다.
진행자:이러한 법적 조치를 건물주가 행사하지 못하도록 만들었던 것이 ‘코로나 19 리스 특별법’이었던 것으로 기억하는데요. 개정된 법에서는 조건을 달았군요.
장지훈: 네, 그렇습니다. 따라서 4월에 협상을 하여 3개월 단위로 렌트비 삭감을 하고, 매번 다시 평가하여 추가로 연장해 렌트비 삭감을 하는 경우, 그 시점이 7월 3일 이후라면 반드시 위의 두 가지 조건을 충족한 후 재협상을 시작하셔야 합니다.
진행자: 말씀하신 두 가지 조건의 서류는 현실적으로 어떻게 마련해 제공할 수 있을까요?
장지훈: 네, 가장 쉬운 방법은 회계사로부터 세입자가 ‘영향을 받은 세입자’라는 효과에 대한 진술을 서면으로 받으시고, 이것을 갖고 세입자가 이메일이나 편지에 재차 진술하면 좋을 것 같습니다.
세입자가 ‘영향을 받은 세입자’라는 증거는 ATO로부터 받으신 JobKeeper 자격이 된다는 서류를 제공하면 되겠습니다. 다만, 생년월일, Tax File Number 등의 개인정보는 삭제 후 제공하시면 좋을 것 같습니다.
진행자: 그렇군요, 한편 건물주측 입장에서는 세입자가 건물 파손을 한 경우에 ‘코로나 19 리스 특별법’ 때문에 법적 조치를 못하게 되지는 않을까 우려되기도 하는데요,
장지훈: 개정된 ‘코로나 19 리스 특별법’은 4월 24일 전에 발생한 것에 대해서는 적용되지 않습니다. 또한 코로나 19로 인한 ‘경제적 영향’이 아닌 사안에 대해서도 적용되지 않기 때문에 건물 파손 같은 경우는 건물주가 법적 조치를 취할 수 있습니다.
개정된 ‘코로나 19 리스 특별법’은 렌트비 삭감 등의 협상 시, 건물주과 세입자 간 발생할 수 있는 갈등을 일부 해소하는 측면이 있지만, 세입자 입장에서는 협상에 들어가기 전에 건물주에게 제공하여야 하는 두 가지 요소 즉, 세입자가 ‘영향을 받은 세입자’라는 효과에 대한 진술과 ‘영향을 받은 세입자’라는 증거를 제시하지 않으면 협상 진행도 못하고 낭패를 볼 수 있으므로 주의하시기 바랍니다.
진행자: 네. 오늘은 개정된 ‘코로나 19 리스 특별법’상의 세입자로서의 권리와 대처법에 대해 자세히 알아보았습니다. 도움 말씀에 법무법인 David Chang Legal의 장지훈 변호사였습니다. 진행에 조은아였습니다.
[상단의 팟캐스트를 클릭하시면 전체 내용을 들으실 수 있습니다.]
