評級機構穆迪（Moody’s）近日髮布了一份關於澳大利亞房產可負擔性的評估報告。報告作者、穆迪政策分析師陳思（Si Chen）告訴SBS中文普通話，儘管房價出現下行趨勢，但到2022年底，澳大利亞的住房可負擔性將持續惡化。
要點：
- 穆迪報告顯示，儘管澳大利亞房價出現下行趨勢，但這併不能改善住房的可負擔性。
- 所有首府城市的住房可負擔性均出現下降，悉尼仍是最不可負擔的城市。
- 相較公寓，獨立屋的可負擔性更差。
穆迪報告稱，由於利率上升，澳大利亞的住房可負擔能力已經出現惡化，併將在整個2022年持續這一趨勢。若官方利率調漲至2.85%，需要房價下降幅度達到22%，住房的可負擔能力才能與今年五月的水平持平。
陳思表示，根據穆迪模型，儘管家庭收入將會上升，但這併不足以改善澳大利亞人對住房的負擔能力。
“我們預計住房負擔能力將惡化，因為澳大利亞儲備銀行利率上漲的幅度很快，”他說。
“截至2022年5月，即澳儲行首次上調此前只有0.1%的厤史最低現金利率時，我們的確看到了澳大利亞房價的下降。”
然而，穆迪報告顯示，在五月份，澳大利亞家庭平均需要月收入的26.8%以償還新的抵押貸款，這比一月份時的25.7%有所增加。
為什麼房價下行，可負擔性反而下降了？
陳思向SBS中文普通話表示：“噹房價下降時，會對住房可負擔性產生積極影響。五月份利率首次上升的時候，我們的確看到了澳大利亞的房價下跌。”
但是，在通貨膨脹壓力下，利率將繼續上升。我們相信，房價下跌的速度不會像利率上升那麼快。
穆迪的模型對標準浮動利率下典型的25年期首次抵押貸款的每月還款額度、房價中位數和平均家庭收入進行了分析，評估了房價下跌、利率上升情況下的幾種不同情景。
如果利率上漲到許多經濟學家預計的2.85%，除非房價下降22%，否則住房可負擔能力將繼續惡化——而這個幅度要遠遠高於穆迪對房價下行的預期。
陳思表示：“雖然家庭收入現在正在改善，比如去年有所增長，這是由澳大利亞彊勁的經濟支撐的，還有3.9%的低失業率——這是自1974年以來的最低水平。”
“雖然這將為家庭收入提供良好的支持，但是這將被不斷上漲的利率所掩蓋。”
儘管家庭收入正在增加，但在利率上升和通貨膨脹高企的前提下，這併不足改善住房的可負擔性。
穆迪通過家庭收入之於新的抵押貸款的償還比例來衡量住房可負擔性。報告顯示，平均而言，有兩份收入的澳大利亞家庭需要26.8%的月收入來支付一比五月底開始的新貸款，高於一月份的25.7%。
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所有首府城市的住房負擔能力均出現惡化
陳思表示，在2022年內，相較而言，澳大利亞首府城市住房可負擔性的惡化程度要更大。
悉尼是可負擔性最差的城市，五月份的新借款人需要家庭收入的37%以償還抵押貸款。
“悉尼是最不可負擔的城市，這是因為悉尼房價高昂，人們的確需要最高的月收入來支付貸款，”他說。
墨爾本排在第二位（29.8%），高於布裡斯班（23.1%）、阿德萊德（23.1%）和珀斯（16.3%）。
除了珀斯之外，在所有首府城市，與十年平均值相比，澳大利亞人都需要拿出更高比例的家庭收入用來償還貸款。
六月初，澳大利亞儲備銀行將現金利率調漲至0.85%，提高0.5個百分點。經濟學家普遍預測，這併非澳儲行的加息頂點，在本年內，現金利率將會進一步上漲。
獨立屋比公寓的可負擔性要差很多
穆迪報告顯示，與公寓相比，獨立屋的可負擔性下降幅度更大。
“根據我們的衡量標準，在過去十年，獨立屋的確是價格最高的”，陳思說，“但公寓實際上很不一樣。公寓依然接近於過去十年的水平，住房的可負擔性處於市場的頂端。”
“原因是，房價在過去幾年裡升值了很多。對於澳大利亞來說，這是30%。對於悉尼，我們在過去兩年裡看到了50%、或每年25%的房價上漲。如果你對比一下悉尼公寓的升值，它只有10%。”
根據這份報告，在澳大利亞，五月份的獨立屋買家平均需要30.2%的家庭收入來償還抵押貸款，而公寓買家則需要21.4%。
Researchers have warned home price increases risks boosting household leverage-to-GDP ratios. (AAP) Source: AAP
在悉尼，獨立屋和公寓的可負擔性的差距最為明顯。在五月，獨立屋買家償還貸款，需要花費家庭收入的47.1%。而對於公寓買家來說，這個數值是26.6%。
“在住房可負擔性方面，你可以看到獨立屋可負擔性的明顯惡化。但是對於公寓來說，我感覺這是溫和的。所以這就是為什麼在過去幾十年裡，獨立屋的可負擔性是我們討論最多的，也是最差的。而且，它可能持續惡化”，陳思說。
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【专访】穆迪分析师：为什么澳洲房价要降，但人们却更买不起房了？
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