【觀點】房價下跌30%？澳洲的房子還能看嗎？

聯邦銀行近期警告，在最壞情況下澳洲房價跌幅最高將達30%，那麼目前行情下還值得入市嗎？還是應噹持幣觀望？

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雖然澳大利亞的疫情開始好轉，但澳洲房市受到的負面影響郤在最近開始顯現出來了，看空房價的氣氛越髮濃鬱。比如四大銀行之首的聯邦銀行（Commonwealth Bank）在上週警告稱，由於新冠疫情可能導致長期經濟低迷和失業率，澳大利亞的房價在未來三年可能會下跌約三分之一；房地產研究機構SQM research也認為，最糟糕的情況下，澳大利亞的房價最多可下跌30%，併主要髮生在悉尼和墨爾本。

這一系列消息都讓越來越多的人持有謹慎態度，筆者的一個朋友也剛剛經厤了買家在最後一刻反悔，利用“冷靜期”（cooling-off period）條款，僅僅支付了1500塊錢罰金退出購房合同，導致房屋出售失敗的“打擊”。但市場上也有“抄底”聲傳出，認為房價在4月仍基本保持上漲，5月目前為止則是持平；全澳“解禁”已經開始，拍賣率似乎有所回升，也許住房價格正常化會很快開始。

那麼澳洲房市是不是真的要出現大滑坡了，還是現在是抄底的大好時機？

且不說澳洲房價在未來幾年究竟有多少下跌空間，但現在就急於抄底恐怕很容易抄在了“半山腰上”。因為房產市場的下滑才剛剛開始，後續依然還有繼續下滑的動能存在。目前有很多數據顯示澳洲各大首府城市空置率飙升，租金嚴重下降，新住房貸款急劇減少，貸款拖欠率也有所增加。

SQM Research提供的最新數據就顯示，4月的全澳住房空置率上升了2％，目前空置住宅總數為88668套。在八個首府城市中，僅達爾文CBD的空置率出現下降，其它首府城市CBD空置率均有明顯上升，尤其是悉尼CBD的住房空置率達到創紀錄的13.8%，較3月份5.7%的空置率高出一倍以上。難怪有媒體誇張地形容，澳大利亞各首府城市CBD正在變成一座座“鬼城”。

而Suburbtrends.com收集的週度數據顯示，5月初帶有租房合約的房產佔掛牌出售的15100套房屋中的11％。相比之下，長期平均水平僅為9％。其中，首都領地情況最為嚴重，五套房屋中就有一套為出租房。因為空置率攀高，租金無法按時收到，會直接影響到房東的貸款償還能力。一環扣一環之下，必然最終會導致房價的下滑。

根據地產研究機構CoreLogic公布的4月住房價格統計數據，雖然全澳範圍內4月份房價整體上漲0.3%，較3月份0.7%的漲幅放緩過半，但這已經是自去年6月以來的最低月度漲幅。

自3月中旬以來，住房市場價格一直表現疲軟。墨爾本房價受到拖累，在4月下跌了0.3%。儘管悉尼的房價上漲了0.4%，可鑒於過去六個月的月均增長率為1.7%，悉尼的房價漲幅已經大大減弱，且後續的下跌恐怕很難避免。

而標準普爾（S＆P，簡稱標普）最近髮布的數據就顯示，由於整個3月份全澳經濟處於“凍結”狀態，不合格貸款（nonconforming home-loan）房屋貸款拖欠率增加到4.38％，增加的大部分來自拖欠31至60天的貸款。標普指出，抵押欠款是財務壓力的滯後指標，比如2008年全球金融危機，直到爆髮後約12至18個月，抵押貸款欠款才達到頂峰。也就是說，在未來1年到1年半的時間中，無力償還貸款、考慮出售房產的業主會不斷增加，這勢必對房價造成壓力。這也是為什麼筆者和大多數銀行等機構觀點類似，認為房價的下跌財剛剛開始，因為房產作為有形實體經濟的一部分，其價格波動時滯後而非領先的，未來的半年到一年才是房價下跌動能釋放的核心時間段。

至於這一輪的房產熊市會持續多長時間，有多大跌幅現在還很難判斷，媒體所說的“30%下跌”多少有些斷章取義，實際大多數機構的30%是在情況惡化的前提下做的最壞打算。但隨著疫情的快速得到控制，如果今年三季度後經濟秩序能快速恢复，那麼這個跌幅可能就不會很大，比如Corelogic就認為房價下跌可能不會超過10%。

但不管這輪下跌是一年還是兩年，是10%還是30%，現在肯定不是急於投資房產的最好時機。事實上，現在就進行住房市場“抄底”是個徹頭徹尾的偽命題，因為房產和股市的價格機制有巨大差彆。股市是一個有百分百流動性的二級市場，往往會將對未來市場的預期噹天就反應在市場價格上。因此噹有類似新冠疫情這樣的重大負面因素出現，在一些公司的業績受到實際影響前，股價就已經完全體現出來。此時如果快速進入，一旦市場情緒趨於穩定或樂觀，那麼股價也會反彈得很快——事實上股市在暴跌一個月後，已經持續反彈了超過一個月。

但房地產市場併非如此。房地產實際上是實體經濟的一部分，其價格走勢一貫要比股市慢很多，波動幅度也小一些，併且具有一定的慣性。目前主要機構的預測幾乎都認為在未來一年中，澳大利亞的總體住房價格會下跌至少10%，那麼所謂的“底部”自然不是現在，而在未來。同樣的，房地產市場的恢复也不可能如股市那麼迅速，受到其實本身供需條件和交易週期的影響，現在入市顯然操之過急。

（本文作者魏睿昊為SBS特約通訊員、澳大利亞經濟和金融市場的分析人士，轉載鬚經SBS許可；本文觀點不能替代財務建議，如有財務投資請自行諮詢您的理財顧問。）

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