【觀點】澳洲房市屢遭打擊，公寓房風光難再？

近12個月內澳洲首府城市公寓樓花價值平均下跌10％至15％，悉尼房租中位數維持在五年低點……疫情導致的巨大人口“缺口”對澳洲房產業的影響還將有多深重？

Source: Domain

從進入21世紀之後，尤其是21世紀的第二個十年裡，是澳洲房產市場最紅火的日子。隨著人口快速增長，高密度住宅成為房產商的最愛。大約從2012年開始，澳大利亞的大城市裡充斥著高層公寓樓的繁榮——建築業的迅猛髮展、無處不在的起重機。 

但這繁華盛世來得快，去得也快。正所謂：“眼看他起朱樓，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了”。一場疫情襲來，房產市場隨之遭遇寒冬，尤其是高密度公寓的樓花市場問題最為嚴重。 

數據分析機構Digital Finance Analytics（DFA）的一項分析顯示，受需求疲軟導致估值下降、供過於求導致銀行拒絕放貸等多重因素的影響，在2020年二季度，澳大利亞有十分之一的公寓樓花（期房）銷售出現了“崩盤”。買家因此損失了數千萬澳元的首付，交割失敗同樣令開髮商的利潤和資金鏈受到嚴重打擊。DFA的負責人表示，過去12個月內，澳洲首府城市高層公寓的樓花價值平均下跌了10％至15％。 

同樣是澳洲房產權威數據提供商的Corelogic報告顯示出了類似的趨勢，在截至5月的三個月中，結算時出現較大價值下跌的公寓樓花比例激增。與合同價格相比，悉尼3389個樓花中超過一半（52％）的結算價值較低。其中，四分之一（26％）的公寓價值下降了超過10％。

在這一系列觸目驚心的數字背後，是疫情導致的巨大人口“缺口”所帶來的影響，這對公寓市場衝擊尤為嚴重，因為公寓的主要買家和租客大量來自海外。無論是海外投資客作為買家、還是留學生以及海外遊客作為主要租戶的市場在新冠疫情的影響下，很可能需要等到2021年才有恢复的可能。 

澳大利亞住房行業協會（HIA）的首席經濟學家蒂姆·裡登（Tim Reardon）認為，如果移民、留學生等海外人群不能恢复至新冠前的人口流入水平，澳大利亞的住房需求將下降約8萬套。這在租金收益率的急劇下降上也得到了反應：公寓租金。 

根據房產網站Domain的最新租金報告，全澳範圍內四月至六月的公寓租金下降了3.2％，遭受到15多年以來的最高跌幅；其中，悉尼和霍巴特的公寓呈現出有史以來的最大的季度跌幅，分彆下跌了3.8％和8.4％。悉尼房屋的租金中位數維持在530澳元/週，目前處於五年來的最低水平，較2017年的峰值下降了9.1％。 

雖然根據澳大利亞住房研究機構CoreLogic提供的數據，截至6月底的過去一年中，澳洲房價事實上是上漲的，其中悉尼房價上漲了13.3％，墨爾本房價則上漲了10.2％。但很顯然這主要是由於疫情襲來前所留下的漲幅，最近兩個月中，澳洲房價已經開始下跌，未來的持續下滑恐怕很難避免。

事實上自2016-17年中國收緊了資金外流，澳大利亞各州政府開始對海外投資者加徵額外稅收，以及銀行業不斷收緊放貸標準之後，市場的需求就開始出現了明顯的下跌，尤其是特彆依賴海外投資客的公寓市場。 

而在疫情影響之下，未來失業率高企導致收入和消費水品下滑，國際旅行長期受阻和中澳關系緊張帶來的留學、旅遊、移民人數大幅度下降都將會在一段時間內打擊本地房產市場的需求。 

不過近期的連續打擊將在未來兩年中進一步減少市場的房產供給，最終會在未來成為市場复囌的契機。著眼於未來，一些明顯針對投資房買家的小戶型CBD附近公寓房前景非常堪憂，相反更適合家庭居住的大戶型、好地段公寓可能會在疫情過去後重新找到市場，只是這個過程可能回非常漫長。 

就連依然對長期市場依然保持著信心的本地著名開髮商Mirvac也不敢奢望市場快速恢复——預計最早也要到2022年和2023年才會出現供給短缺，因此該公司現在改為轉向囤地而非快速開髮交付房源。

（本文作者魏睿昊為SBS特約通訊員、澳大利亞經濟和金融市場的分析人士，轉載鬚經SBS許可；本文觀點僅代表嘉賓觀點，不能代替理財建議，不代表本台立場。）

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