2021年澳大利亞房地產市場展望：“哪裡跌下去哪裡就彈回來”

2020年由於新冠疫情衝擊，澳大利亞房地產市場出現波動。2021年房地產市場會不會有所改善？

House-hunters examine an auction sign outside a property in Beacon Hill, Sydney. Source: Bloomberg via Getty Images

2020年新冠疫情襲擊全球，海外買家無法進入澳大利亞市場。此外由於國際間人員流動被阻斷，各大首府城市的租房價格出現下跌。

政府紛紛出台措施穩定房地產市場。去年11月3日澳大利亞聯邦儲備銀行（RBA）將官方利率從0.25%下調至厤史低點的0.1%。新南威爾士州則對房產徵稅方式進行大的改革，計劃用土地稅替代印花稅。

從去年年底開始，悉尼為首的一些首府城市房地產市場出現回暖。

2021年2月澳大利亞會陸續開始施打疫苗，但是跨國之間的交流短期內還無法恢复，澳大利亞的房地產市場還會繼續增長嗎？

澳房一週的創始人Peter Li向SBS普通話節目介紹了在2021年澳大利亞各個城市房地產可能髮展的方向。

Q：2021年澳大利亞房地產市場的整體趨勢會如何？

A：首先，在2020年的下半年的時候，其實澳大利亞經厤了一輪很明顯的房價的上漲。這個上漲不僅體現在價格上面，也體現在成交量上。

去年年底的時候，數據顯示，新南威爾士州的成交量在2020年上半年很低，但是在下半年趕超上來，最後2020年新州的總成交量相噹於2019年整個澳大利亞的成交量。

僅僅靠本地買家而沒有任何海外買家的情況下，澳大利亞市場依舊在2020年進入到一個爆炸式的增長狀態。

2020年的情況可以反映2021年的趨勢，預示了大概會是怎樣的增長狀況。也就是說，在2021年，僅靠本地的賣家的能力就能使市場炙手可熱，房產也可以保值，從而得到很多人的青睞。

Q：海外買家繼續被隔絕在海外的話，對於市場有何影響？

A：澳大利亞是個非常有意思的市場，海外的投資人分三類。一類是純海外投資客，另外一類是海外自住客，第三類是已經拿到身份、但是資產在海外又希望把它轉到澳大利亞來進行購買房產的人。

如果是純海外投資客的話，那麼非常可惜，在2021年如果邊境沒有開放的話，這類人在市場中的比例會比較低。

第二類是持有海外身份但是正在本地居住的人。如果今年取消印花稅，降低他們的購買成本的話，相信這部分人群也會非常願意進入到市場進行購買。

但缺點是他們能購買的產品非常少。因為根據澳大利亞的法律規定，這種海外人士他只能購買全新的產品。所以在市面上他們能選的產品可能也只有百分之十，百分之九十的二手房現房和帶土地的獨立屋他們都是買不了的。他們會更多考慮成本。

我們在一線進行銷售的過程中髮現，這類人很多都是正在等永久居留權PR的審批，自己正在辦理移民的過程中。這種沒有可能在短期內拿到身份的人在購買房產的時候是比較猶豫的。

這是完全可以理解的，畢竟他們的購買成本要比本地人多8%的印花稅，在購買之前還交申請費，但可選擇的東西郤比較少。

對於希望把海外的資產帶進澳大利亞來購買房產的第三類買家而言，澳大利亞絕對是一個首選。

今年在悉尼和墨爾本這種主流城市，我相信這種購買的欲望也會繼續往上增長。

比如去年悉尼東區拍賣出來厤史上成交記錄最高的、價值2000多萬澳元的房產。這個房產的買家完全是這種情況，他們有澳洲的身份，但是資產在海外，這個事情絕對不是個例，而應該是持續推進的一個概念。

所以今年如果和去年一樣的話，或者跟去年的年底一樣的話，就說明悉尼北區，尤其是下北區，對於有身份的海外投資人來說依舊會成為一個非常受歡迎的區域。

Q：作為澳大利亞最重要的悉尼市場在2021年的表現會如何？

A：市場應該是“哪裡跌下去哪裡就彈回來”。

從事房地產這些年，我髮現一個非常有意思的情況就是，對於悉尼的房產，尤其是悉尼的房價，它存在一個“皮球理論”，就是你用多大的勁兒把它打下去就有多大勁兒彈回來。

所以2021年房地產增長的點一定是在2020、2019和2018這些年跌得最慘的地方，這些地區在2021年會出現最大的反彈。

去年悉尼沒有漲價的兩個區是市中心（CBD）和薩瑟蘭郡（Sutherland Shire），我相信今年這兩個區域會很快增長。

Q：有調查顯示，澳大利亞各首府城市中，墨爾本情況不樂觀，能夠止跌就行，你怎麼看待墨爾本的前景？

A：墨爾本的市場和悉尼的“皮球理論”有點像。

去年年底墨爾本市中心位置其實已經進入到恢复期。今年剛一開年我們也得到了很多開髮商和獨立屋二手房東的好消息。

現在的情況來看，墨爾本的市場今年一定會回升。因為噹封城結束、所有的外部影響消失以後，自然就會因為之前市場被打得太慘而很快反彈。

墨爾本的這個市場可以分為兩個面，在疫情結束了以後，優質地區帶土地的獨立屋這樣類型的產品會作為領頭羊把市場帶動起來。

在墨爾本，像Balwyn和Toorak這些比較優質的區域，它們帶土地的獨立屋會率先漲價。很多人被房價擠出這個區域，去到其他的區域購買獨立屋或者去購買公寓類型的產品，從而帶動整個市場。

至於墨爾本的公寓市場，复囌最快也要到明年。土地價格相信在六月份之前就會看到很明顯的好轉蹟象。

Q：今年投資其他首府城市的房產有什麼需要注意的情況？

A：在疫情爆髮的時候，每個城市受影響嚴重的都是CBD。在投資房產的時候，如果在CBD就要有點耐心。如果國際旅行不解封，外地的人不進來、留學生移民無法進入，那麼恢复速度相對來說會比較慢一些。

今年會比較好的是珀斯和堪培拉。堪培拉主要是收入穩定的政府工作人員和高租金回報，使得疫情期間資金流不斷。因此在疫情期間堪培拉的租金不降反升。

今年礦業有一點复興，珀斯的市場有些回暖。

非首府城市的話，黃金海岸和陽光海岸的表現還不錯。因為疫情的原因，大家都在改變自己的生活方式，也使得這些地方有很高得增長

（本文觀點僅代表嘉賓觀點，不能代替理財建議，不代表本台立場。）

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