في الاستثمار العقاري، أحد القرارات الأولى التي يتعين على المستثمر اتخاذها هو ما إذا كان يود أن يكون لديه مديونية سلبية أم إيجابية وهو ما يعرف بnegative gearing و positive gearing. أقدم لكم أنا دينا عبد المجيد هذا التقرير عما يعنيه الnegative gearing وما هي فوائده وعيوبه.
يقول الخبير الاقتصادي تشاد عربيد أن المديونية السلبية لا تقتصر على العقار فقط.
"معظم الناس لا يعرفون سوى المديونية السلبية الخاصة بالعقارات. لكن هناك مديونية سلبية على الأسهم أيضا وكافة أنواع الاستثمار."
نظرًا لأن هذه الإستراتيجية تؤدي إلى خسارة، فقد تبدو محفوفة بالمخاطر – ولكن يقول الخبراء إن هناك فوائد أخرى للمستثمر. على سبيل المثال، يمكن خصم بعض التكاليف من الدخل الخاضع للضريبة وربما الاستفادة من زيادة رأس المال.
يقول تشاد: "يظن البعض أن الأمر لا يتعدى توفير بضعة آلاف من الدولارات. ولكن الأمر حقا يستحق."
لكن على المستثمر الأخذ في الاعتبار أنه قد تكون هناك آثار ضريبية (مثل ضريبة أرباح رأس المال) عند بيع رأس العقار.
ولكن للمديونية السلبية عيوب أيضا. فما هي؟
هناك حاجة إلى أن يكون هناك تدفق نقدي كافٍ لتغطية الخسائر حتى يأتي وقت تقديم الإقرار الضريبي كل عام. المديونية السلبية قد تزيد أيضا من صعوبة بناء المحفظة الاستثمارية نظرا لوجود قيود على النقد المتوفر لدى المستثمر.
كما أن ارتفاع المديونية السلبية يجعل المستثمر عرضة لارتفاع أسعار الفائدة أيضًا.
لذلك على المستثمر التأكد من قدرته على تحمل النفقات المستمرة حيث أنه من المهم ألا يضطر إلى بيع العقار الاستثماري قبل أن ينمو رأس المال.
يعتزم حزب العمال قصر المديونية السلبية على المساكن الجديدة فقط لكن تشاد يرى أن ذلك سيؤثر على سوق العقار بشكل سلبي خاصة في ظل أزمة ارتفاع تكاليف المعيشة.
يقول تشاد: "هناك ما يزيد عن مليون أسترالي بين سن 40 و60 عاما يستفيدون الآن من المديونية السلبية."
"أي تغيير في القوانين المتعلقة بهذا الأمر سيؤثر عليهم بشكل كبير وسيؤثر سلبا على سوق العقارات في أستراليا."
يوجد أيضا ما يعرف بالمديونية الإيجابية. فما هي؟
المديونية الإيجابية هي الطريقة التقليدية لكسب المال من العقار الاستثماري.
في حالة المديونية الإيجابية بعد إضافة جميع النفقات (مثل الفوائد والصيانة والأسعار والتأمين) يكون إيجار العقار أكثر من النفقات.
من مميزات المديونية الإيجابية أنه من المحتمل أن يحقق المستثمر ربحًا من اليوم الأول. ومع ارتفاع الدخل، يمكن ادخار الأموال جانبًا لإيداع آخر - والاستمرار في بناء المحفظة الاستثمارية بهذه الطريقة. كما يمكن استخدام الأموال الإضافية لسداد أصل الرهن العقاري.
العيب الرئيسي للمديونية الإيجابية هو أنه سيتعين على المستثمر دفع المزيد من الضرائب.
