بالنسبة لمعظم الأشياء التي نشتريها، فإن السعر المعروض علينا هو السعر الذي ندفعه.
من المفترض أن يكون هذا هو الحال حتى عندما يتعلق الأمر بالضرائب والرسوم. يتطلب القانون الأسترالي من أي شخص يبيع أي شيء عرض سعر إجمالي يشمل جميع «الضرائب والرسوم وجميع الرسوم الإضافية التي لا يمكن تجنبها أو المحددة مسبقًا».
لكن تحقيقاتنا، التي تقارن سعر الفائدة المعروض على قروضنا العقارية مع التفاصيل الدقيقة في وثائق الرهن العقاري الخاصة بنا، تظهر أن هذا نادرًا ما يكون هو الحال بالنسبة .
السعر المعروض عادة ليس هو السعر المدفوع
عادة ما يتم تحصيل فوائد الرهن العقاري شهريًا، ولكن الأسعار سنوية. هذا يعني أنه في كل مرة يتم فيها تحصيل الفائدة، يتراكم المبلغ المستحق مع تطبيق الفائدة على الفائدة.
هذا يبدو سيئًا بما فيه الكفاية. لكن هذه ليست شكوانا الرئيسية.
هناك طريقتان محتملتان لحساب مقدار الفائدة.
يمكن القول إن الطريقة الأقل منطقية لحساب الفائدة هي ما يسمى بالطريقة «البسيطة» - وهذا ما تستخدمه العديد من البنوك على الأرجح. Source: AAP / Diego Fedele
على الرغم من وجود القليل من العمليات الحسابية، إلا أنه من السهل جدًا على البنوك القيام بها.
كيف تحسب البنوك فوائد الرهن العقاري
الطريقة الأخرى، التي يمكن القول إنها أقل منطقية، هي ما يسمى بالطريقة «البسيطة». تظهر تحقيقاتنا أن هذه التقنية تستخدم من قبل جميع البنوك الأربعة الكبرى، وربما العديد من البنوك الأخرى أيضًا.
يطلق عليها الطريقة البسيطة لأنها تتضمن ببساطة قسمة المعدل السنوي (على سبيل المثال 5 في المائة) على 365 لتحديد السعر اليومي.
يبدو أن هذا ليس مهمًا، ولكن بسبب المضاعفة يعني أن المبلغ الذي يتم تحصيله على مدار عام هو أكثر من السعر المعروض.
لنفترض أنك اقترضت 100,000 دولار لمدة عام واحد بمعدل سنوي قدره 5 في المائة، وسددت المبلغ بالكامل في نهاية العام.
قد تتوقع سداد 105,000 دولار. وبدلاً من ذلك، تؤدي طريقة البنوك لحساب الفائدة إلى سداد إجمالي قدره 105116 دولارًا.
هذا لأن معدل الفائدة اليومي (5 في المائة مقسومًا على 365) يتم تطبيقه على الرصيد المستحق كل يوم وإضافته إلى رصيدك مرة واحدة في الشهر. هذه الزيادات المنتظمة تعني أن مركبات الفائدة الخاصة بك تكلفك أكثر.
على مدى عقود، كان الفرق مهمًا
في يوليو 2023، بلغ متوسط حجم الرهن العقاري الجديد في نيو ساوث ويلز حوالي 750,000 دولار، بمتوسط سعر فائدة يبلغ حوالي 5.95 في المائة.
تتطلب طريقة الحساب المستخدمة من قبل البنوك لعقود مدفوعا شهريًا قدره 4,473 دولارًا بما في ذلك سداد المبلغ المقترض في الأصل على مدار عمر قرض مدته 30 عامًا.
ولكن إذا تم تحصيل 5.95 في المائة فعليًا كل عام، فستكون الدفعة الشهرية 4398 دولارًا - بفارق 900 دولار سنويًا.
في هذا المثال، يبلغ الفرق على مدى عمر القرض حوالي 27,000 دولار. وهذا يعني أن هؤلاء المقترضين سينتهي بهم الأمر بدفع سعر فائدة فعلي قدره 6.11 في المائة.
كان علينا قراءة التفاصيل الدقيقة
لقد تحققنا من شروط وأحكام كل من البنوك الأربعة الكبرى - Westpac والكومنولث وبنك أستراليا الوطني و ANZ - بالإضافة إلى أكبر الشركات التابعة لها والتي تشمل سانت جورج وبنك ملبورن وبنك SA و Bankwest.
إنهم جميعًا يتقاضون فائدة باستخدام الطريقة «البسيطة».
يمكنك العثور على هذه التفصيلة الصغيرة بنفسك، والتي عادةً ما تكون في منتصف مستند الرهن العقاري الخاص بك. إنها صيغة مصحوبة بفقرة شرح.
ولكن عليك أن تنظر بعناية. أو يمكنك الاتصال بخدمة العملاء، كما فعلنا، ومطالبة البنك بشرح الحساب.
يجب أن يكون السعر المعروض هو السعر المدفوع
نعتقد أن السعر المعروض للمنتج يجب أن يكون السعر الذي يتم تحصيله فعليًا، كما يتطلب القانون عمومًا للمنتجات الأخرى غير الرهون العقارية.
هذا يعني أنه إذا تم إخبارك بأنه سيتم تحصيل فائدة بنسبة 5.95 في المائة سنويًا، فيجب عليك دفع 5.95 في المائة سنويًا - وليس 6.11 في المائة بسبب وجود مشكلة في الصيغة.
الرهون العقارية هي التزام مالي أكبر من معظم المشتريات. هذا يعني أن الصدق والتواصل الواضح أكثر أهمية.
من المفيد معرفة ما أنت مقبل عليه عند التسجيل للحصول على قرض عقاري. بهذه الطريقة، عندما يشرح لك البنك أو الوسيط ذلك وليس ما تم الإعلان عنه، يمكنك طلب خصم.
ساندر دي جروت هو محاضر في كلية المحاسبة والتدقيق والضرائب في جامعة نيو ساوث ويلز.
كيفن لي هو محاضر أول في كلية المحاسبة والتدقيق والضرائب في جامعة نيو ساوث ويلز.
